خبراء لـ”الرؤية”: السماح للأجانب بتملك العقار خارج “المجمعات السياحية” يُنعش السوق ويحد من الركود

 

◄ الحارثية: السوق العقاري يُعاني من تحديات تؤثر على الحركة الشرائية

◄ شكاوى من طول فترة إصدار التراخيص حتى 6 أشهر

◄ ارتفاع أسعار الفائدة يحد من قدرة الأفراد على شراء عقارات جديدة

◄ مطالب بتيسير قروض مخفضة الفائدة لتمويل مشاريع عقارية لأصحاب الدخل المتوسط والمحدود

◄ الاستثمارات الأجنبية تمثل 20% من مبيعات العقارات في عُمان

◄ الرحبي: قانون تملك الأجانب للعقارات يسعى لتحقيق التوازن في السوق

◄ الحوقاني: المستثمرون يفتقدون إلى بيانات تفصيلية عن السوق العقاري

◄ بطء الإجراءات البيروقراطية يؤثر على قرارات الاستثمار

◄ البحري: كثير من المواطنين غير قادرين على الاستثمار في العقار

◄ المجيني: النمو “المتواضع” للسوق العقاري لا يتماشى مع التوجهات الاستراتيجية

◄ طلال أمين: نأمل تيسير إجراءات تملك الأجانب للعقار وفق ضوابط

 

 

اخبار عمان فيصل السعدي

 

أجمع مُطوِّرُون عقاريون ومختصون على أنَّ السوق العقاري في عُمان يُعاني من ركود في المبيعات، لا سيما في الوحدات العقارية السكنية، التي لا تحظى بإقبال يعكس حجم الطلب المتوقع أمام المعروض الكبير المطروح في السوق، مشيرين إلى ضرورة طرح تسهيلات تجذب الأجانب لشراء الوحدات العقارية غير المشغولة، المُقدرة بمئات الآلاف في أنحاء السلطنة.

وبحسب بيانات للمركز الوطني للإحصاء والمعلومات اطلعت عليها “اخبار عمان” فإن عام 2023 شهد تسجيل 381699 وحدة عقارية غير مشغولة، منها 113718 منشأة، و75976 فيلا/ بيت عربي سكني، و79980 شقة سكنية، و112025 منشأة غير مشغولة. ويرى مراقبون للسوق العقاري، أن من شأن السماح للأجانب وخاصة المُقيمين في عُمان من مختلف الجنسيات بتملُّك الشقق السكنية خارج نطاق المجمعات السياحية المتكاملة، سيُحدث انتعاشة عقارية لافتة. وقالوا إنَّ الوحدات السكنية (وخاصة الشقق في البنايات) لا يُقبل عليها عادة المواطنون، لأنها لا تتماشى مع الثقافة المحلية والتقاليد التي تُفضِّل امتلاك بيت عربي (فيلا)، ومن ثم فإنَّ السماح للأجانب بشراء الشقق السكنية سيُساعد مُلاك العقارات على تحقيق عوائد استثمارية، ويُنعش السوق العقاري.

 

وقالت المهندسة سهام بنت أحمد الحارثية الرئيس التنفيذي لشركة “سهام للتطوير والاستثمار” عضوة مجلس إدارة غرفة تجارة وصناعة عُمان في تصريحات خاصة لـ”اخبار عمان” إن السوق العقاري في سلطنة عُمان يواجه فائضًا في الوحدات السكنية الفاخرة، بسبب تراجع الطلب عليها بنسبة 30% مقارنة بالسنوات الماضية، بينما تبلغ الفجوة في المساكن الميسورة التكلفة حوالي 40 ألف وحدة سكنية.

 

وذكرت الحارثية أن من أبرز تحديات السوق العقاري في السلطنة ارتفاع تكاليف البناء بنسبة تصل من 15% إلى 20% نتيجة لارتفاع أسعار المواد الخام عالميًا. وتطرح الحارثية بعض المقترحات لمواجهة التحديات العقارية، وذلك من خلال: تقديم إعفاءات ضريبية أو تخفيضات في رسوم الأراضي للمطورين للذين يركزون على الإسكان المُيسَّر، إضافة إلى تبني تقنيات البناء الحديثة التي يُمكن أن تخفض التكاليف بنسبة تصل إلى 30% وفقًا لدراسات السوق، وتسريع وتيرة الإجراءات الإدارية، وتقليل فترات إصدار التراخيص التي تستغرق حاليًا متوسط 6 أشهر.

وأوضحت الحارثية أن التغيرات الاقتصادية العالمية أثرت سلبًا على السوق العقاري المحلي؛ حيث إنَّ ارتفاع أسعار الفائدة العالمية أدى إلى زيادة معدلات فائدة القروض العقارية في عُمان، وبالتالي ارتفعت من متوسط 4.5% إلى 6.5% خلال عام 2023، مما قلل من القدرة الشرائية للأفراد.

وتابعت أنه نتيجةً للتضخم ارتفعت نسب تكاليف البناء بنسبة 10% سنويًا، ما تسبب في زيادة أسعار الوحدات السكنية، كما إن تباطؤ الاستثمارات الأجنبية تبعها انخفاض الاستثمارات الأجنبية المباشرة في القطاع العقاري بنسبة 12% في العام الماضي بسبب المخاوف الاقتصادية العالمية.

وذكرت الحارثية أن بعض الإحصائيات تُشير إلى نقصٍ في المساكن الميسورة التكلفة، وأن وزارة الإسكان والتخطيط العمراني تُقدِّر الفجوة بين العرض والطلب تصل إلى 20% إلى25% في المناطق ذات الكثافة السكانية العالية.

وأضافت من أبرز أسباب نقص المعروض السكني في سلطنة عُمان يعود إلى أن حوالي 60% من المشاريع العقارية تتركز في الفئة الفاخرة، مع تجاهل احتياجات الطبقات المتوسطة والدنيا، كما تشكل تكلفة الأرض حوالي 30% إلى 40% من إجمالي تكلفة المشروع، إلى جانب غياب المبادرات الكافية لتشجيع الإسكان المُيسَّر. وقالت الحارثية: ” وفقًا لتقرير السوق العقاري، فقد ارتفعت أسعار العقارات السكنية بنسبة 12% خلال العام الماضي؛ مما جعل الشراء صعبًا على الكثيرين”.

ولتجاوز مسألة ارتفاع أسعار العقارات، تقترح الحارثية إنشاء صندوق دعم للإسكان المُيسَّر، لتمويل مشاريع تستهدف الفئات ذات الدخل المحدود، وتسهيل توفير الأراضي بأسعار مُخفَّضة، خاصة في المناطق الجديدة، وإطلاق مبادرات حكومية لتقديم قروض ميسرة بفوائد لا تتجاوز 3% إلى 4% للمشترين من ذوي الدخل المتوسط، وتحفيز الاستثمار في مناطق جديدة لتخفيف الضغط على المناطق الرئيسية مثل محافظة مسقط التي تستحوذ على 70% من الطلب.

وتقول الحارثية: “تُمثِّل القروض العقارية حوالي 30% إلى 35% من إجمالي المحفظة الائتمانية للبنوك العُمانية؛ حيث تقدم بعض البنوك برامج تمويل عقاري بفترات سداد تصل إلى 25 عامًا، لكن الفائدة المرتفعة تؤثر على الإقبال، وبالتالي نأمل من البنوك تقديم منتجات تمويلية موجهة للمساكن الميسورة التكلفة بفوائد مخفضة، وتسهيل تمويل مشاريع المطورين العقاريين، خاصة في المناطق الريفية والمناطق الجديدة”.

وذكرت الحارثية أن الحكومة أطلقت في السنوات الأخيرة برامج تنموية لدعم القطاع العقاري، منها توفير أراضٍ مخططة بأسعار مدعومة، ما أدى إلى زيادة النشاط بنسبة 15% في بعض المناطق الجديدة، و برامج التمويل السكني المقدمة من بنك الإسكان العُماني شهدت زيادة الطلب بنسبة 25% في عام 2023. وتابعت أن هناك مجموعة من التحديات في بعض الإجراءات التنظيمية التي تحتاج إلى تبسيط؛ حيث تمثل الإجراءات البيروقراطية عائقًا أمام استكمال المشاريع في الوقت المحدد.

وأشارت الحارثية إلى أنه بعد إقرار قانون “تملك الأجانب للعقار” زادت مبيعات العقارات للأجانب بنسبة 10% إلى 15%، خاصة في المشاريع السياحية والمجمعات السكنية الفاخرة، حيث تمثل الاستثمارات الأجنبية حوالي 20% من إجمالي مبيعات العقارات في السلطنة، وبالتالي أصبح التركز الكبير لاستثمارات الأجانب في المناطق السياحية فقط، مما قد يؤدي إلى ارتفاع الأسعار في تلك المناطق.

وشددت الحارثية على ضرورة تشجيع تملك الأجانب في مناطق جديدة لتنشيط التنمية الإقليمية ووضع ضوابط لضمان استقرار السوق ومنع ارتفاع الأسعار بشكل غير طبيعي.

ضوابط قانونية

واستعرض المحامي والمستشار القانوني خليفة الرحبي نائب رئيس جمعية المحامين العُمانية أبرز شروط وضوابط تملك الأجانب للعقارات في السلطنة، والتي تنحصر في مناطق محددة، وقال إن “التملك العقاري للأجانب في سلطنة عُمان محصور في المناطق المصنفة ضمن المجمعات السياحية المتكاملة، وهذه المناطق مُحددة بعناية لتوفير بيئة استثمارية مُتكاملة تسهم في تنشيط القطاع السياحي والاقتصادي”. وذكر أنه: “لا يُسمح للأجانب بتملك الأراضي الزراعية أو المناطق القريبة من الحدود والمواقع الحساسة، لضمان حماية الموارد الطبيعية ولدواعي الأمن الوطني”، موضحًا أن التملك يشمل الوحدات السكنية والتجارية والعقارات السياحية فقط، ويُمنح المالك الأجنبي حق الانتفاع بالعقار لمدة تصل إلى 99 سنة، مع إمكانية تجديد هذه المدة وفقًا للشروط المحددة”.

 

وعن الضوابط القانونية والإجراءات، قال الرحبي: “يتعين على الأجنبي الراغب في التملك الحصول على موافقة وزارة الإسكان والتخطيط العمراني، كما يجب الالتزام بالقوانين المتعلقة بالإيجارات والضرائب لضمان الشفافية والامتثال”. واعتبر أن هذه الضوابط تهدف إلى تحقيق “التوازن” بين تسهيل الاستثمار وحماية مصالح المواطنين. وأضاف أنه لا يمكن للأجانب استخدام العقارات لأغراض غير مصرح بها، مثل الزراعة أو المشاريع الصناعية خارج النطاق المحدد”.

وتابع الرحبي:”يمكن للأجانب شراء العقارات للسكن الشخصي أو للاستثمار، مثل تأجير العقارات. ومع ذلك، فإن أي استخدام آخر يخضع لموافقة الجهات المعنية لضمان توافقه مع القوانين”. وأكد الرحبي أن سلطنة عُمان تسعى إلى جذب الاستثمارات الأجنبية “لكن مع الحفاظ على طابعها الوطني الفريد”، وأن قوانين تملك العقارات “تأتي لتحقيق هذا التوازن، وتشكل دعوة للمستثمرين للاستفادة من الفرص الواعدة ضمن إطار قانوني واضح”.

تحديات السوق

من جانبه، قال هلال بن عبدالله الحوقاني رئيس مجلس إدارة شركة النماء العقارية إن نقص البيانات والمعلومات السوقية يعد من أبرز التحديات التي تواجه المستثمرين في سوق العقارات في عُمان؛ حيث يفتقر السوق إلى “الشفافية الكافية” في عرض البيانات الحيوية مثل أسعار العقارات بالتفصيل، ونسبة الإشغالات، ومعدلات العائد على الاستثمار، وبالتالي يُلاحظ تردد المستثمرين في اتخاذ قرارات استثمارية جريئة؛ الأمر الذي قد يعكس زيادة مخاطر الاستثمار.

 

وأضاف الحوقاني أن السوق العقارية تواجه تحديات فيما يخص القوانين والإجراءات التنظيمية المتعلقة بالاستثمار العقاري؛ حيث إن العمليات البيروقراطية الطويلة المُتعددة تتطلب وقتًا وجهدًا كبيرين من المستثمرين، ويشمل ذلك الحصول على التراخيص، والموافقات، وإتمام الإجراءات القانونية اللازمة لشراء العقارات أو تطوير المشاريع العقارية. وأوضح الحوقاني أن هذه العمليات المعقدة تُعيق سرعة تنفيذ المشاريع وتزيد من تكلفتها ما يؤثر في النهاية على قيمة العقار والسعر المطروح، داعيًا إلى ضرورة تبسيط الإجراءات التنظيمية، وتحسين الأنظمة القانونية وإتاحة التراخيص والموافقات بصورة أسرع.

وتابع الحوقاني أن التحديات المالية والتمويلية تُشكل عائقًا كبيرًا أمام الاستثمار العقاري في سلطنة عُمان؛ حيث يشكو المستثمرون من مصاعب مختلفة في الحصول على التمويل، نتيجة للشروط المتشددة التي تُطبقها المصارف ومؤسسات التمويل. وذكر من بين التحديات: الضمانات الكبيرة وأسعار الفائدة المرتفعة، الأمر الذي يهدد الجدوى الاقتصادية لأي مشروع عقاري. وأوضح أن التمويل المحدود لا يسمح للمستثمرين بتنفيذ مشروعات عقارية كبرى، داعيًا إلى ضرورة توفير تسهيلات مالية وحوافز تشجيعية، تتضمن خفض أسعار الفائدة وتسهيل شروط الاقتراض.

وأوضح الحوقاني أن عدم تنوع الخيارات أمام المُستثمرين، يمثل تحديًا كبيرًا، لا سيما وأن الكثير من المشاريع العقارية الجيدة تنحصر بدرجة كبيرة في مسقط وبعض المدن الكبرى، بينما تنعدم تقريبا في مناطق أخرى، لظروف تتعلق بالبنية الأسياسية أو قلة عدد السكان.

وناشد الحوقاني البنوك والمصارف، طرح برامج تمويلية مُيسّرة، بما يساعد المواطنين على الاقتراض بأسعار فائدة معقولة، ومن ثم يُقبلون على شراء العقارات.

وفيما يتعلق بتملك الأجانب للعقارات، أكد الحوقاني أن شراء الأجانب للعقارات يُساعد المطوريين العقاريين على بيع وحداتهم بسرعة أكبر، بفضل تنوع شريحة العملاء المهتمين بالشراء والاستثمار في العقار داخل السلطنة، خاصة في ظل ما تتمتع به عُمان من مميزات على مستوى المعيشة أو الاقتصاد أو الاستقرار والأمن والأمان.

معضلة التمويل

من جهته، قال قيس بن عزان البحري الرئيس التنفيذي لمجموعة “الأحلام” العقارية إن أكبر تحدٍ يواجه السوق العقارية، هو التحدي المالي وعدم قدرة الافراد على الاقتراض بأسعار جيدة من البنوك، مشيرًا إلى أن نسبة الفائدة المرتفعة وتعقيدات الإقراض خاصة للعاملين بالقطاع الخاص كُلها عوامل تُضعف من القوة الشرائية للأفراد للعقارات.

 

وأضاف البحري أن دخل المواطن تأثر بشدة خلال الفترة الماضية، ولم يعد كثيرون قادرون على الاستثمار في العقار، رغم أنه يحتل المرتبة الأولى كأفضل استثمار آمن. وشدد البحري على أن السوق العقاري يعاني من وفرة “كبيرة جدًا” في المعروض، نتيجة لتراجع الشراء.

ويرى البحري أن “البنوك تمثل اللاعب الرئيسي لنمو القطاع العقاري”، حيث إن تسهيل القروض العقارية من شأنه أن يُحدث انتعاشة طال انتظارها. ويأمل البحري تعديل بعض القوانين التي تسمح للمستثمر الأجنبي بشراء عقارات خارج المناطق التي يُحددها القانون الحالي. وقال إنه على الرغم من ارتفاع قيمة العقارات في المجمعات السياحية المتكاملة (المسموح للأجانب بالشراء فيها)، إلّا أنَّ هذه الزيادة لم تنعكس مطلقًا على العقارات في باقي المناطق، حتى بالعقارات القريبة من هذه المجمعات.

خطط مستقبلية

أما عدنان بن عبدالله المجيني مدير التسويق بشركة “وجهة للتطوير العقاري” فقال إن نمو القطاع العقاري في عُمان ما يزال “متواضعًا”، ولا يخدم التوجهات الحكومية ولا يدعم تنفيذ الخطط المستقبلية المنشودة، مؤكدًا أن القطاع العقاري يحتاج إلى مزيد من الاهتمام والتطوير والتخطيط؛ لما له دور مباشر في تعزيز نمو الاقتصاد الوطني. وأوضح المجيني أن السوق العقاري في عُمان قائم ومدفوع بقرارات الحكومة، ومتى ما كانت القرارات إيجابية وفعّالة، ستنعكس بكل تأكيد على الوضع في القطاع وتؤثر على معدلات العرض والطلب. وشدد المجيني على أهمية الاستثمار الأجنبي في تحقيق تدفقات نقدية ودعم نمو الاقتصاد الوطني.

 

وأضاف المجيني: “نحن في حاجة ملحة لتطوير التشريعات وتعديل بعض الاجراءات التي أصبحت غير عملية وغير مجدية، من أجل أن تتماشى مع مُستهدفات رؤية “عُمان 2040″، والعمل على خلق شراكة حقيقية بين القطاع الخاص والحكومي، والنظر إلى القطاع الخاص على أنه شريك في التنمية.

ويرى طلال بن محمد أمين (مُسوِِّق عقاري) أن قانون تملك الأجانب للعقارات في عُمان، يدعم الاستثمار الأجنبي في العقارات الواقعة داخل المجمعات السياحية المتكاملة فقط، بينما لا يسمح للأجانب من التملك في مناطق أخرى. وقال إن السوق العقاري يعاني من تحديات كبيرة نتيجة لضعف الإقبال وزيادة المعروض من الوحدات السكنية وحتى التجارية، مشيرًا إلى أهمية أن يتضمن القانون السماح للمقيمين لا سيما من أصحاب الوظائف ذات الدخل الجيد بتملك وحدة عقارية واحدة خارج المجمعات السياحية المتكاملة.

 

ولفت أمين إلى أن أسعار الوحدات العقارية السياحية مرتفع ربما بنحو الضعف مقارنة مع أسعار الوحدات في المناطق السكنية العادية. وضرب مثالًا على ذلك بالقول: “سعر وحدة عقارية تتألف من غرفة واحدة ومجلس في مشروع سياحي كبير على البحر يتراواح بين 80100 ألف ريال، بينما قد تجد شقة سكنية بنفس الحجم في بوشر أو المعبيلة مثلًا بأسعار تبدأ من 28 ألف ريال”، مشيرًا إلى أن هذا الفارق الكبير يضُر بالسوق العقارية، ويعكس نوع من عدم التوازن في الأسعار. ويأمل طلال بن محمد أمين أن تعمل جهات الاختصاص على تيسير إجراءات تملك الأجانب في بعض المناطق، مع وضع ضوابط تنظيمية تسمح لأصحاب الجدارة الائتمانية فقط بشراء العقارات، لضمان عدم الإضرار بالسوق ودخول مُضاربين لا يشترون العقارات من أجل السكن، ولكن من أجل تحقيق أرباح صغيرة وسريعة، ومن ثم يؤثرون بالسلب على السوق.